Contudo, embora as atuais vendas de imóveis na planta tenham sido motivo de comemoração das empreiteiras, ante o sucesso absoluto de vendas, estas construtoras, por muitas vezes, não tem cumprido com todas as obrigações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, sendo que cada vez mais tem se noticiado na imprensa caso de atrasos na entrega das chaves do imóvel, o que popularmente tem sido denominado “Atraso na Obra”, sendo que é muito comum que tais atrasos ocorram após o prazo da cláusula de carência constante em tais contratos, costumeiramente de 180 dias (cláusula esta que tem sido declarada abusiva por alguns juízes).

Este atraso na entrega do imóvel, que por vezes chega a durar por mais de 12 meses (um verdadeiro absurdo), traz diversos transtornos para a vida dos compradores, e que possibilita a propositura de demanda judicial em razão dos transtornos sofridos. Imaginemos que tais compradores sejam um casal de noivos, que compraram o imóvel na planta e planejaram seu casamento, e sua vida, em torno do prazo de entrega previsto em contrato, o qual não foi respeitado por abuso da construtora, que a seu bel prazer, e por motivos não previstos em contrato, atrasaram a entrega do imóvel. É cristalino os transtornos vividos por este casal, que não pode se mudar para o imóvel comprado em razão do atraso na entrega do imóvel. Além de que muitas vezes estes consumidores acabam tendo que locar um outro imóvel para moradia, em razão do atraso na entrega da sua tão sonhada casa própria.

Tal abuso das construtoras devem ser coibidos.

A jurisprudência tem sido pacífica no sentido de que em casos de atraso na entrega do imóvel, o comprador pode pleitear, além do Dano Moral sofrido, o pagamento de Lucros Cessantes, pelo fato de que o comprador se viu impossibilitado de locar tal imóvel durante o período do atraso. Cabe destacar que não há a necessidade de se provar que o comprador iria de fato locar o imóvel, sendo que o lucro cessante decorre da impossibilidade de alugar ou não o imóvel comprado. Esta simples impossibilidade, que decorreu tão somente do atraso das obras, já é fato configurador do lucro cessante.

Conforme elucidado anteriormente, é da praxe dos contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta, a presença da chamada” Cláusula de Carência “, que normalmente é de 180 dias. Sendo assim, além do prazo contratual, a construtora possui, por contrato, um prazo adicional de 180 dias para entregar a obra. A entrega do imóvel que ocorrer após o prazo estipulado em contrato, porém, dentro do prazo da cláusula de carência, tem sido considerada por alguns juízes como correta, ou seja, não fica evidenciado o atraso na obra. Entretanto, se tal entrega for feita após os 180 dias previstos na cláusula de carência, aí então estará configurado o atraso na obra, o que possibilita o comprador de rescindir o contrato por culpa da construtora.

Tal Cláusula de Carência encontra respaldo, segundo as construtoras, na falta de mão de obra, materiais, problemas climáticos, dentre outros.

Ademais, o atraso na obra faz com que o valor do empreendimento continue sendo atualizado pelo índice INCC, o que acarreta em problemas financeiros para os consumidores, haja vista que o valor do imóvel aumenta, e por consequência, a dívida aumenta, fazendo com que o consumidor que precise de financiamento tenha que arcar com um valor maior.

Entendemos ser abusiva a Cláusula de Carência estipulada pelas construtoras, ante a desvantagem entre consumidor e vendedor, posto que embora haja um benefício para a construtora em poder atrasar a entrega do imóvel em até 180 dias, não há, de contrapartida, nenhum benefício contratual para o consumidor. Além disso, não há um prazo específico em lei que considere 180 dias como um período razoável ou não. E se pensarmos em um atraso de 360 dias, com cláusula contratual neste sentido. Este atraso seria abusivo ou não?

Ademais, falta de mão de obra, problemas climáticos, etc, não pode ser utilizado como fundamento para o atraso na entrega do imóvel, haja vista que tais situações não configuram caso fortuito ou força maior, mas sim o risco do negócio, que sempre deverá ser suportado pela empresa, no caso, as construtoras.

Sendo assim, não há nenhum dispositivo que determine o prazo de 180 dias para atraso das construtoras como um prazo legal, o que configura, desta forma, uma desvantagem para o consumidor.

Ademais, verifique-se que não há, por exemplo, tolerância quanto as construtoras para o atraso no pagamento das parcelas do empreendimento adquirido, o que demonstra uma desvantagem exagerada para o consumidor, caracterizando, então, a abusividade na cláusula de carência estipulada no contrato de compra e venda, conforme inteligência do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, a saber:

Art. 51 – São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Logo, entendemos que a cláusula de carência é uma cláusula abusiva, e que, portanto, deve ser considerada nula.

Este, inclusive, tem sido o entendimento de Nossos Tribunais, senão vejamos:

Diante do exposto, na ação proposta por RENATO ARAÚJO FERREIRA contra AK9 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE LTDA. E TECNISA ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA., resolvendo o mérito (art. 269, I, CPC), JULGO PROCEDENTE EM PARTE a demanda, para o fim de: (i) DECLARAR a nulidade da cláusula 10 do? Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma?; (ii) CONDENAR as rés ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao valor dos aluguéis pagos pelo autor durante os períodos de agosto de 2009 a janeiro de 2010 e maio de 2010 a agosto de 2010, bem como à devolução da comissão de corretagem paga indevidamente, no valor de R$ 7.159,98 (sete mil, cento e cinquenta e nove reais e noventa e oito centavos), devendo ser acrescidos de correção monetária desde os desembolsos e de juros moratórios simples de 1% (um por cento) ao mês desde a citação; (iii) CONDENAR as rés ao reembolso dos valores despendidos com o pagamento das cotas condominiais do Condomínio Near Granja Julieta desde suaconstituiçãoo até a data da efetiva entrega das chaves ao autor, acrescidos de correção monetária desde os desembolsos e de juros moratórios simples de 1% (um por cento) ao mês desde a citação. (iv) REJEITAR os demais pedidos. Sucumbentes as rés em parte substancial dos pedidos deduzidos pelo autor e considerado o princípio da causalidade, arcarão solidariamente com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo, com fulcro no artigo 20, § 3º, do Código de Processo Civil, em 10% (dez por cento) do valor da condenação. P. R. I. São Paulo, 29 de julho de 2011. Samuel Francisco Mourão Neto Juiz de Direito Valor do preparo: R$ 2.110,72 Valor do porte de remessa: R$ 75,00

Assim, eventual atraso na obra teria prazo inicial a ser contado da data de entrega prevista no contrato, ignorando a cláusula de carência ali prevista.

Neste sentido, temos que o consumidor que tiver atraso na entrega do seu imóvel que foi adquirido na planta poderá pleitear, por vias judiciais, uma indenização por lucros cessantes.

Esta indenização por lucros cessantes visa compensar os meses em atraso do imóvel, sendo que este, durante o período do atraso, poderia estar sendo locado ou utilizado como fonte de renda.

Neste sentido, podemos citar:

Ante o exposto, julgo o pleito inicial PROCEDENTE, para, nos termos dos pedidos iniciais de fls. 40-41, condenar a ré ao pagamento da indenização por danos materiais a título de lucros cessantes no valor equivalente ao valor mensal da locação do imóvel até a data em que o imóvel foi entregue, qual seja o mês de abril de 2011, tomando-se por base o valor atual do imóvel no montante de R$ 260.000,00, com a aplicação do índice de mercado para a obtenção dos valores locatícios de 0,8 por cento, fixando o valor de tal unidade em R$ 2.080,00 (fls. 40, item c), deferindo-se também o postulado em fls. 40, item “c.1”. A ré é condenada ao valor requerido nos itens d e e de fls. 41, bem como o valor a título de reparação por danos morais no montante de R$ 27.250,00 (item f de fls. 41), em razão da gravidade e extensão dos danos causados, atualizado com juros legais de um por cento desde a data em que o imóvel deveria ter sido entegue na data do contrato (súmula 54 do C. STJ) e com correção monetária na forma legal, desde a data do presente arbitramento, à luz da súmula 362 do C. STJ. Condeno, por conseguinte, a parte ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em quinze por cento sobre o valor da causa, devidamente atualizado na forma legal, em vista da extensão e gravidade dos danos causados. P. R. I. São Paulo, 15 de agosto de 2012. MÁRIO CHIUVITE JÚNIOR Juiz de Direito

Importante destacar que não há a necessidade do consumidor em comprovar a intenção de locar seu imóvel futuramente. O simples atraso na entrega do seu empreendimento é fator determinante para que estejam caracterizados os lucros cessantes, sendo que este consumidor deve ser reparado por isso.

Esta indenização a ser pleiteada terá como base o valor atualizado do imóvel, e será conferida no importe de 0,8% por mês de atraso. Sendo assim, ao imaginarmos um imóvel no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), algo não tão distante da realidade dos imóveis de classe média-alta na cidade de São Paulo, que tenha atraso sua entrega em 12 meses, haverá o pagamento de lucros cessantes de R$ 8.000,00 (oito mil reais) por mês atraso.

Isto configura o pagamento total de R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais) de indenização por lucros cessantes.

Este é um direito líquido e certo do consumidor, haja vista que o atraso na entrega do imóvel se deu por culpa exclusiva da construtora, devendo arcar, dessa forma, com os encargos financeiros decorrentes desse atraso.

Portanto, resta demonstrado que o atraso na entrega do imóvel tem sido um prática bastante comuns com as construtoras brasileiras, que deve ser responsabilizada por este atraso, e assumir as consequências financeiras deste atraso.

Logo, os consumidores que sofrerem tais abusos por parte das construtoras, deverão procurar advogados especializados no assunto, que promoverão a competente demanda judicial, a fim de resguardar os direitos de seu cliente.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL

O atraso no andamento da obra caracteriza o inadimplemento substancial do contrato antes mesmo do fim do prazo convencionado para a entrega do imóvel. Nessa hipótese, o comprador pode pedir a rescisão contratual e receber a devolução dos valores pagos, independentemente de notificação prévia.

Ainda, o tema rescisão contratual e devolução dos valores pagos não é novidade, de modo que segundo atual e pacífica jurisprudência desta Corte, se o negócio jurídico foi desfeito por culpa exclusiva da construtora, que não entregou o imóvel no prazo acordado, a empresa está obrigada a restituir ao promitente comprador todos os valores pagos, sem retenções, em razão da rescisão motivada do contrato firmado, em parcela única, conforme previsão sumulada no Superior Tribunal de Justiça.

Por conseguinte, o consectário da rescisão do contrato, por responsabilidade da construtora, é o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução das prestações efetivamente pagas pelo consumidor, sem qualquer retenção, devendo ser afastada qualquer cláusula contratual em sentido contrário. Seguem abaixo precedentes de Tribunais diversos:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. LUCROS CESSANTES. PRAZO. TOLERÂNCIA. DIAS ÚTEIS. ABUSIVIDADE. 1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantia paga e indenização por lucros cessantes em virtude de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. 1.1. Apelo interposto pela Fornecedora contra a condenação consistente na restituição de quantia paga e pagamento de lucros cessantes. 2. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção subsume-se às regras consumeristas. 3. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta assegura ao Adquirente o direito à rescisão do contrato com a restituição da quantia paga em sua integralidade, além da indenização por lucros cessantes, estipulada em cláusula contratual, no percentual de 0,5% do valor atualizado do preço total do contrato, atualizado pelo IGPMF/FGV, até a entrega da unidade, pro rata die. 4. O tempo despendido para a realização de remanejamento de rede pela CEB não configura excludente de responsabilidade da Construtora, pois advém do risco da atividade. 5. A fixação do prazo de tolerância em dias úteis afigura-se abusiva, vez que as obrigações devem ser firmadas observando-se o que é usual para a hipótese, ou seja, como os fatos jurídicos, em regra, acontecem em determinada situação. Além disso, representa afronta aos princípios do equilíbrio entre as partes e da informação clara acerca do produto ou do serviço (Art. 6º e 7º da Lei 8.078/1990). 6. Apelo não provido. (Acórdão n.1048548, 20161610076885APC, Relator: ROBERTO FREITAS 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 06/09/2017, Publicado no DJE: 27/09/2017. Pág.: 215-223)

No mesmo sentido:

TJDFT-0430468) RESCISÃO DE CONTRATO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INADIMPLEMENTO DAS INCORPORADORAS. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. I – Conforme os fatos narrados na inicial – teoria da asserção – a Incorporadora-ré João Fortes Engenharia S/A também era responsável pela construção do empreendimento imobiliário, por isso deve arcar solidariamente com as consequências de eventual inadimplemento quanto à obrigação de entregar o imóvel na data ajustada. Rejeitada a ilegitimidade passiva da Incorporadora-ré João Fortes Engenharia S/A. II – Os direitos à rescisão contratual e à indenização pelo atraso na entrega do imóvel não são excludentes, pois, se cumprido o prazo ajustado entre as partes, a compradora poderia usufruir do bem, por isso não há incompatibilidade entre os pedidos. III – As alegadas chuvas torrenciais, greves no sistema de transporte público, carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal e demora da Administração em expedir a carta de habite-se não caracterizam caso fortuito ou força maior, porque previsíveis. As Incorporadoras-rés, para administrarem tais fatos, dispõem do prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra. IV – Diante do inadimplemento culposo das Incorporadoras-rés quanto à obrigação de entregar o imóvel, procede o pedido de rescisão contratual com devolução integral do valor pago. Súmula 543 do e. STJ. V – Apelação desprovida.  (Processo nº 07018958720178070001 (1053859), 6ª Turma Cível do TJDFT, Rel. Vera Andrighi. j. 11.10.2017, DJe 23.10.2017).

TJGO-0172753) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE RESILIÇÃO UNILATERAL PELO PROMITENTE COMPRADOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. NÃO HÁ RETENÇÃO DE VALORES. MULTA. CONFIGURAÇÃO DE DANOS MORAIS. ADEQUAÇÃO DO VALOR FIXADO A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO. SENTENÇA PUBLICADA SOB A ÉGIDE DO CPC/2015. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. 1. Evidenciado nos autos que o pedido de rescisão contratual, formulado pela parte autora, motivou-se por culpa exclusiva das apelantes, a restituição deve ser efetuada de forma integral, sem deduções (Enunciado nº 543 da súmula do STJ). 2. Como consequência da demora na entrega do imóvel, incide cláusula penal que determina o pagamento de multa. 3. A mora da construtora em relação ao atraso na entrega do imóvel não caracteriza mero inadimplemento, posto que causou sérios prejuízos morais ao promitente comprador, que foi violado em sua dignidade e expectativa de usufruir do bem. 4. O valor fixado a título indenizatório deve-se orientar pelos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, revelando-se, portanto, imperiosa sua manutenção nos moldes fixados na sentença recorrida. 5. Publicada a sentença sob a égide do CPC/2015 e sendo desprovido o apelo interposto pela requerida, deve ser majorada, na fase recursal, a verba honorária fixada na origem, conforme disposto no artigo 85, § 11, do CPC/2015. Incidência do Enunciado Administrativo nº 07 do STJ. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. (Apelação nº 5175839-13.2016.8.09.0051, 4ª Câmara Cível do TJGO, Rel. Nelma Branco Ferreira Perilo. DJ 06.11.2017).

Este fato, por si só, já seria suficiente para formular o pedido de rescisão do contrato, como tem entendido pacificamente a jurisprudência acerca do tema. Diversos são os julgados que entendem que a demora, por prazo superior à tolerância contratual admitida pelas partes, é causa de rescisão contratual, por descumprimento da obrigação avençada.

Portanto se a entrega do imóvel está atrasada, você deve procurar um advogado e pedir judicialmente o valor pago e as multas cabíveis já devidamente atualizadas.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL. CONHEÇA SEUS DIREITOS!

O atraso na entrega de um imóvel, seja ele casa ou terreno é um fator que causa muito desgaste e frustração por parte do comprador. Isso porque, a pessoa que está comprando espera que dentro de determinado prazo as obras estejam completas e o imóvel pronto para moradia. Acontece que muitas vezes embora a construtora prometa a entrega dentro do prazo estipulado acaba por atrasando além do esperado.

A construtora que não entrega o imóvel no prazo previsto pode e deve ser responsabilizada judicialmente pela demora. Além disso, a devolução dos valores pagos é um direito do comprador

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Assim, se o negócio jurídico foi desfeito por culpa exclusiva da construtora, que não entregou o imóvel no prazo acordado, a empresa está obrigada a restituir ao promitente comprador todos os valores pagos, sem retenções, em razão da rescisão motivada do contrato firmado, em parcela única, conforme previsão sumulada no Superior Tribunal de Justiça.

A demora na entrega das obras já é motivo suficiente para formular o pedido de rescisão contratual e posterior ajuizamento de ação, haja vista que muitas vezes as construtoras optam por não devolver os valores pagos de forma amigável.

O código de defesa do consumidor eu seu art. 48 regula a relação contratual, pré contratual e também a execução do contrato, visto que vincula o fornecedor às declarações de vontade constantes no instrumento particular, por exemplo, de promessas dos prepostos ou escritos particulares, como expresso abaixo:

Art. 48 – As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do artigo 84 e parágrafos.

Tal disposição consumerista aplica-se perfeitamente ao caso ora comentado, pois já na fase de negociações preliminares a construtora faz o comprador acreditar que está adquirindo o imóvel dos seus sonhos, com toda a infraestrutura que sempre desejou para sua moradia e que teria tudo aquilo à sua disposição, no prazo contratualmente previsto, foram condicionantes à concretização do negócio firmado.

Desta maneira, indiscutível o direito à resolução contratual, com o pagamento de perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual.